刘春明

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律所:山东康桥律师事务所

房屋买卖

关于精装房买卖合同引发纠纷的处理探讨


来源:精装房 房屋买卖合同 纠纷 网址:http://www.shandlawyer.cn/ 时间:2018-07-06 17:53:00

关于精装房买卖合同引发纠纷的处理探讨
 
  现在大多一、二线城市中,包括三线城市,都销售大量的精装房。精装修房屋与普通商品房最大的不同就是开发商已经做好了房屋装修,购房人入住后可以省心、省时、省力,而且一些大的品牌商设计都比较到位,大多的房屋质量相对有保障。但由于房屋买卖合同中对精装修标准约定不明确,也有部分精装房的质量不是很好,装修污染、辐射指标超标时有出现。房屋交付时,购房者在接房时发现精装房存在质量问题而拒绝接房或者主张房开商承担赔偿责任的纠纷也较普遍。
  
本律师代理实务中发现,房开商往往与购房者签订的并不是单纯的精装房的商品房买卖合同,而是签订了两份合同:(1)关于毛坯房的商品房买卖合同;(2)委托开发商或委托开发商推荐的装修企业进行装修的委托装修合同。就合同约定而言,形式上兼具了房屋买卖和委托装修两类纠纷性质,成了一种新类型案件。法院对此类的案件审理,不同的法官在认识和处理上也不统一。本律师认为,《商品房买卖合同》与委托装修合同形成一个整体,购房者真实的意思为购买精装修房,并无再委托开发商或其指定第三方装修的意思,房开商不仅要承担因房屋建造质量引起的责任,还需承担因房屋装修质量问题产生的法律责任。委托装修合同是房开商为规避相关法律风险的行为,购房者支付的购房款中包含了装修毛坯房的费用,并不是一个无偿委托关系,所以房开商不能仅就过错和重大过失承担责任。房开商交付的房屋不符合双方最终约定的精装房交付标准,应该按照房屋买卖合同关系承担房屋质量责任。
  
依商品房买卖合同司法解释第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  
就“严重影响正常居住使用”的审查认定,应采实质判断标准,即看房屋是否真的具有严重影响正常居住使用的质量问题。主要审查两方面:(1)是否符合有关房屋质量的法律规定和合同约定;(2)房屋是否达到正常的居住使用条件。如果存在影响居住的质量问题,房开商应承担整改责任和逾期交房的违约责任。如果存在严重的质量问题,不能正常的居住或使用的,购房者可要求解除合同。同样,如果只存在一般质量瑕疵,则购房者不得拒绝接房。

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